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아파트 분양가 안 잡는 것인가. 못 잡는 것인가?

민병홍 칼럼니스트 l 기사입력 2018-10-05

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▲ 민병홍 칼럼니스트  

어느 위성 신도시의 아파트 건축비 단가가 표준 건축비보다 상당히 높게 책정되어 한동안 지면을 뜨겁게 달구었던적이 있었다. 표준건축비는 결국 분양가와 영향을 주게되고 그 영향은 고스란히 소비자의 부담으로 돌아온다.

 

분양가는 주택법에 의해 책정하는데 일반적으로 토지대금과 건축비. 그리고 사업자의 이익금을 합산하여 책정하고 있다주택법에 의해 책정된다는 의미는 관계공무원의 승인이라는 것이다. 고삐가 풀린 아파트 분양가는 관계 공무원의 의지부족이 가장 큰 이유이다. 관계공무원(국토부장관)의 의지에 따라 잡을 수 있다는 이야기이다

 

먼저 아파트 분양가 책정을 살펴보면 토지대금과 건축비. 그리고 사업 이익금을 합친 금액이다토지 대금은 부지 매입에 따른 수수료 (0.3%)와 은행금리(2년에 해당하는 토지대금의 연 7-8%)로 책정되고 건축비는 표준건축비 와 설계비, 감리비 그리고 전기, 가스 인입비, 건축비의 은행금리이며, 이 모든 것을 포함한 금액에서 사업 이익금을 추가하여 책정한 금액이 최종 분양가이다. 단순하게는 토지대금 과 건축비라 한다.

 

여기까지 보면 일견 합당해 보이지만 함정이 있는데 그것이 은행금리를 포함한 총 금액을 포함한 금액에서 사업이익금을 추가하여 책정하고 있다는 것이다. 2년 여에 달하는 은행금리가 소비자 부담임에도 소비자부담인 은행금리를 포함하여 사업이익금을 책정한다는 것.

 

고 정주영 회장과 이명박 전대통령이 반값 아파트를 실현하겠다고 한 이유는 무엇이었을까를 곰곰이 생각해 보아야 한다. 토지주에게 실질적으로 매입하는 금액이 3.3m2 (이하 평) 3백만원이고,10,000평이라 하였을 때 토지 총금액은 3백억이고 매입수수료 9억원이며, 2년간 이자는 42억원으로 총 토지대금은 351억원이지만 사업이익금 12%로 계산할때 42.12억원이ek. 이를 가산하면 소비자가 부담하는 토지대금은 393.12억원으로 소비자가 부담 하여야하는 토지대금은 평당 393만원이다.

 

총 분양 면적은 토지 10,000. 건축면적은 용적율 148%일 때 연면적은 14.800평으로 세대당 면적이 25평일 때 총 세대수는 592 세대이다. 1세대당 토지지분은 16.9평이 된다. 표준건축비 평당 630만원.(설계.감리.전기인입비.가스인입비)일 때 총 건축비용은 932억원 이고 사업이익금을 12%로 계산할 때 111억원 으로 총 1.043억원이다. 소비자가 부담하는 평당 건축비는 704만원이다. 25평 짜리 1세대 아파트 소비자 부담금액은 토지비 393만원 건축비 704만원 으로 평당 1,094만원 으로 분양가는 26천만원이 되는 것. 선 분양을 하면서도 은행금리를 합산한 금액을 사업이익금으로 부당하게 책정하는 것을 세심하게 살펴보아야 한다.

 

아파트 표준 건축비는 평당 630만원 이지만 실질적으로 3군 건설사나 일반 종합건설의 건축비는 고급 내장시설비를 제외하고 설계. 감리. 전기 인입비. 가스 인입비를 포함한 평당 건축비는 300만원에서 350만원이다.

 

그렇다면 토지비용과 건축비용의 이자를 소비자기 부담하는 토지대금 3백만원 면적 10,000평 단지 아파트의 분양가를 살펴보고자 한다

 

토지대금 평당 3백만원으로 총금액은 3백억이고 매입수수료 9억원 이며 2년간 이자는 42억원으로 총 토지대금은 351억원이다. 세대수는 25평 으로 592세대이며 세대당 토지대금은 6천만원이다. 건축비는 준 고급 내장시설로 하여 평당 400만원 으로 하고 용적율 148%, 분양 총 연면적 이 14,800평 이며 총 건축비는 592억원 . 사업이익금 12%로 계산하여 71억원 으로 세대당 건축비는 12천만원으로 25평 아파트 분양가는 토지 6천만원 건축비 12천만원 도합 18천만원 된다.

 

이자를 사업비에 포함하여 사업이익금을 책정하는 한가지만 살펴보아도 300만원 짜리 토지에 25평 아파트 592세대 아파트 분양가는 26천만원에서 16천만으로 되는 것. 고 정주영 회장이나 전 이명박 대통령의 반값 아파트 공약을 천명한 이유이다.

 

역대정부는 건설경기 부양책이란 명분으로 아파트 건설사업은 난공불락의 영역으로 자리잡고 말았다. 문재인 정부도 이 범주를 벗어나기 위하는 국토부장관과 여당의 정책위 의장이 곱씹어 보아야 할 대목이다.  

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