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아파트 매매 1만 건 아래…이젠 수도권 집값도 흔들~

수도권 매매 거래량 43% 주저앉아…대세 하락 접어들었나?

인터넷뉴스팀 l 기사입력 2024-02-23

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수도권 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 부동산 경기 침체와 고금리 기조, 프로젝트 파이낸싱(PF) 위험 확산 등으로 거래가 실종되고 미분양 주택이 급증하는 양상이다. 올해 1월 전국 집값은 전월 대비 하락 폭이 커졌다. 서울, 수도권, 지방에서 두루 낙폭이 확대됐다. 매수 대기자들이 임대차 시장으로 몰리면서 전월세는 상승세를 유지했지만 오름폭은 축소됐다. 2월 15일 한국부동산원이 발표한 ‘1월 전국 주택가격 동향조사’에 따르면 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 0.14% 내려 전월(-0.10%) 대비 하락률이 더 커졌다. 수도권(-0.14%→-0.18%), 서울(-0.07%→-0.12%) 및 지방(-0.07%→-0.11%) 모두 하락 폭이 확대됐다.

 


 

수도권도 거래량 20% 줄어 11개월 만에 1만 건 아래로···대세 하락 가능성

오산·동두천·영종도 등 외곽 하락 폭 커···수도권 비인기 지역 먼저 ‘된서리’

 

▲ 1월 21일 서울 중구 남산에서 내려다본 도심 아파트 단지 모습.   

 

전국 집값은 지난해 6월 0.05% 하락에서 7월 0.03%로 상승 전환한 이후 오름세를 유지하다가 12월 다시 하락세로 돌아섰고, 1월 낙폭이 더 커졌다.

 

부동산원 관계자는 “불확실성에 매수 관망세가 깊어지고 급매물 위주의 거래로 매물가격이 하향조정되는 가운데 서울은 전 지역에서, 경기(-0.23%)는 안양 동안·성남 분당·고양 일산서구 위주로 하락하며 수도권 전체 하락폭이 확대됐다”고 설명했다.

 

서울 25개 자치구에서 낙폭이 가장 큰 곳은 송파구(-0.33%)였다. 문정·잠실·가락동 위주로 개발기대 수요가 감소하며 집값이 내렸다. 노원(-0.22%)·도봉(-0.17%)은 매수문의가 희소한 상황애서 급매물 위주로 거래되며, 강서구(-0.19%)는 가양·염창·화곡동 구축, 서초구(-0.17%)는 잠원·반포동 매물이 쌓인 단지의 급매물이 거래되면서 낙폭이 커졌다.

 

수도권도 불 꺼진 아파트 속출

 

2월 3일 국토교통부에 따르면 2023년 12월 수도권 아파트 매매 거래량(신고일 기준)은 9321건으로 전달 1만1619건 대비 19.8% 줄었다. 수도권 아파트 매매 거래량이 1만 건 밑으로 떨어진 건 지난해 1월(6332건) 이후 11개월 만이다.

 

아파트 거래량은 부동산 시장의 선행 지표로 통한다.

 

수도권 아파트 매매 거래량은 2022년 하반기 가파른 금리 인상으로 주택 수요가 위축되면서 그해 10월 5114건까지 떨어지며 극심한 거래절벽을 겪었다. 하지만 2023년 초 1·3 대책 이후 거래량이 지속적으로 늘어났고, 지난해 6월에는 1만7401건으로 2만 건에 육박하기도 했다.

 

이후 감소세를 나타내며 9월부터 2024년 1월까지 4개월 연속 줄어들어 다시 1만 건 아래로 떨어지며 대세 하락기로 접어드는 것 아니냐는 관측에 힘이 실리고 있다.  

 

부동산 시장 불확실성이 커진 가운데 고금리 기조가 이어지고 있고, 특례보금자리론 일반형 등 정부의 정책 상품 판매가 줄줄이 종료된 게 거래량 감소로 이어진 것으로 풀이된다.

 

거래절벽이 이어지는 가운데 양호한 분양 성적을 이어오던 수도권에서도 미분양 물량이 급격히 쌓이고 있다. 2023년 12월 말 기준 수도권 미분양 주택은 1만31가구로 한달 새 43.3%(3033가구)나 급증했다.

 

인천이 3270가구로, 전월(1298가구)보다 두 배 이상 증가했고, 경기는 5803가구로, 전월(4823가구) 대비 20.3% 늘었다. 서울도 81가구(9.2%) 늘어난 958가구로 집계됐다.

 

그동안 수도권 분양시장은 지방에 비해서는 양호한 성적을 거두는 분위기였다. 하지만 전반적인 부동산 시장 침체 속에서 분양가 상승에 부담을 느낀 청약자들이 계약을 대거 포기하면서 미분양 물량이 급증했다.

 

실제로 지난해 10월 분양한 서울 동대문구 ‘e편한세상 답십리 아르테포레’는 무려 100대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했지만 이후 상황이 급반전됐다. 부동산 시장이 위축되자 계약 포기자가 속출하면서 2차에 걸린 무순위 청약에 나섰지만 완판에 실패했다. 같은 시기 분양에 나섰던 동대문구 ‘이문 아이파크 자이’도 최초 청약 때 6대 1의 양호한 성적을 거뒀지만 계약을 포기하는 사례가 속출하면서 미계약 물량이 남아 있는 상태다. 

 

고종완 한국자산관리연구원장은 “선행지표인 부동산 거래량이 줄고 미분양 주택이 늘어난 것은 집값이 하락 국면에 진입했다는 것을 의미한다”며 “고금리 기조가 지속되고 대출 규제 강화, 실물 경기 침체 우려까지 겹치면서 지난해 10월 이후 건설업과 부동산 시장의 위축 흐름이 최근 본격화하는 양상”이라고 설명했다.

 

오산·동두천 등 외곽 ‘한숨’

 

올해 들어 주택 시장이 수도권 외곽을 중심으로 급격히 냉각돼 가격 하락과 미분양 증가 현상이 심화하고 있다.

 

2월 4일 한국부동산원의 1월 다섯째 주 아파트값 변동률에 따르면 수도권이 0.06% 하락해 전주인 1월 넷째 주(-0.05%)에 비해 하락 폭이 확대됐다. 1·10 부동산 대책에 이어 1월 말 수도권 광역급행철도(GTX) 2기가 발표됐지만 부동산 경기가 더 가라앉고 있는 분위기다.

 

특히 수도권에서 오산(-0.28%), 인천 중구(-0.23%), 동두천(-0.22%) 등의 하락세가 두드러졌다. 오산과 동두천은 경기도에서도 외곽으로 꼽히는 지역이다. 영종도가 속한 인천 중구 역시 인천에서 가장 서쪽에 위치한 외곽 지역이다.

 

이들 지역은 지난해 부동산 회복기에 뒤늦게 합류했는데 집값이 하락 국면에 접어들자 수도권에서 가장 빨리 하락세에 접어드는 모습이다. 최고가 대비 ‘반토막’ 수준으로 떨어진 거래도 속출하고 있다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 동두천시 송내동 ‘송내주공4단지’ 전용면적 59㎡는 지난 1월11일 1억3500만 원에 거래됐다. 같은 평형이 지난 2021년 9월 3억 원에 팔렸던 것과 비교하면 56% 떨어진 것이다.

 

동두천시 생연동 ‘에이스5차’ 전용면적 84㎡도 1월 29일 1억4700만 원에 거래돼 지난 2021년 8월 최고가 2억8300만 원에 비해 49% 떨어졌다. 동두천시 지행동 ‘송내주공1단지’도 전용 59㎡가 1월 4일 1억5000만 원에 매매계약이 체결됐는데 최고가 3억 원 대비 절반 수준으로 하락한 것이다. 

 

아파트 매물도 늘고 있다. 부동산 정보 앱 ‘아실’에 따르면 2월 2일 기준 동두천시 아파트 매물은 811건으로 한 달 전(677건)에 비해 19.7% 늘어났다. 집을 사려는 수요보다 시장에 공급되는 매물이 더 많아는 것은 집값 하방 압력이 크다는 것을 의미한다.

 

오산 역시 최고가 대비 40% 이상 하락한 거래가 속출하고 있다. 오산시 오산동 주공2단지는 전용면적 84㎡ 타입이 1월 9일 3억300만 원에 매매계약이 체결됐다. 최고가였던 2021년 9월 5억5000만 원에 비해 45% 하락한 것이다. 오산시 부산동 ‘오산시티자이2차’ 전용면적 59㎡는 최근 3억3000만 원에 팔려 최고가 5억7000만 원에 비해 42% 하락했다.

 

오산에서 상대적으로 입지가 좋은 서동탄 지역 역시 비슷한 흐름이다. 외삼미동 ‘서동탄역더샵파크’ 전용면적 84㎡는 1월 19일 5억6000만 원에 거래되면서 최고가였던 2022년 3월 8억8000만 원에 비해 36%(3억2000만 원) 떨어졌다.

 

인천 중구(-0.23%)도 영종도 일대를 중심으로 하락세가 가팔라 인천 집값(-0.05%) 하락을 견인하고 있다. 인천 중구 중산동 ‘영종힐스테이트’ 전용면적84㎡는 1월 20일 3억6500만 원에 손바뀜돼 2021년 8월 최고가 6억 원에 비해 40%(2억4000만 원) 하락했다. 인근에 있는 ‘하늘도시우미린2단지’도 3억3500만 원에 실거래돼 최고가 5억6900만 원 대비 40%(2억3000만 원) 떨어졌다. 

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