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아파트값 다시 멈칫…부동산 시장 안갯속

서울 아파트 매물은 8만 건…2020년 이후 최고치

인터넷뉴스팀 l 기사입력 2023-11-24

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고금리 기조가 계속되고 집값 고점 인식이 쌓이면서 부동산 매매 시장이 다시 활기를 잃고 있다. 여기에 다시 불이 붙는 듯했던 신축 아파트 분양 시장도 그 열기가 다시 꺾일 것으로 전망되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 11월 10일 기준 9월 서울 아파트 매매 거래는 3367건으로 집계됐다. 이는 8월(3860건) 대비 12.7% 감소한 수치다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난해 10월 559건까지 급감했다가 다시 회복하기 시작해 지난 4월부터 6개월 연속으로 3000건을 웃돌고 있지만 지난 9월부터 그 수치가 다시 뒷걸음질을 치고 있다. 심지어 10월 거래량은 1845건으로, 계약일로부터 한 달간 신고 기한이 있다는 점을 감안해도 3000건을 넘기기조차 쉽지 않을 것으로 예측되고 있다.

 


 

9월 서울 아파트 거래량 12.7%↓…분양전망도 8월 이후 석 달 연속 하락세

고금리·대출규제 여파로 거래 감소 뚜렷…노·도·강 등 외곽 하락 단지 늘어

 

▲ 서울 송파구 아파트 단지.   

 

서울 아파트 매매 거래가 급감하면서 매물은 점점 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 물건은 7만9342건으로 8만 건에 육박하고 있다. 이는 11월 3일 기준 8만452건으로 최고치를 찍은 뒤 다시 소폭 감소한 수치지만, ‘아실’이 2020년 11월 집계를 시작한 이후 가장 많은 매물을 기록하고 있다.

 

이는 최근 고금리 상황이 이어지고 최근 집값 반등세로 돌아서고 매도자가 호가를 올리면서 매수자의 매수심리가 꺾이고 있기 때문인 것으로 분석되고 있다 .실제 한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(11월 6일 기준) 서울 아파트 매매수급 지수는 87.6으로 전주 88.3 대비 0.7포인트 하락했다.

 

매매 시장뿐만 아니라 올 상반기부터 반등하는 듯 보였던 신축 아파트 분양 시장도 다시 꺾이고 있다.

 

주택산업연구원에 따르면 11월 아파트 분양전망 지수는 전월 대비 전국 평균 13.4p 하락한 70.4로 집계돼 3개월 연속 하락세를 보였다. 주택산업연구원이 주택사업자들을 대상으로 설문조사를 진행한 이 지수는 100을 넘으면 분양 전망이 긍정적, 100 미만이면 부정적이라는 의미로, 지난 8월 100.8을 기록한 후 ▲9월 90.2 ▲10월 83.8 ▲11월 70.4로 3개월째 기준선 100을 밑돌고 있다.

 

지역별로 봐도 각각 서울 7.5p(100.0→92.5), 인천 17.9p(103.6→85.7), 경기 5.4p(102.6→97.2)로 이달 아파트 분양전망 지수는 모두 하락했다. 수도권 전체로는 전월 대비 10.2p 내린 91.8를 기록했다.

 

이는 최근 고금리 장세와 대출 축소, 고분양가 인식 등으로 예비 청약자들 사이에서 옥석 가리기 장세가 이어진 데 따른 것으로 풀이된다. 또 자재값 상승 등의 여파로 건설사들의 인허가 및 착공이 줄고 있는 점도 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다.

 

“집값 더 떨어질 겁니다”

 

“금리가 작년 초에 비해 3배나 오르면서 부동산 경기가 완전히 죽었다. 고금리에 대출 이자를 버티지 못하는 사람들이 늘면서 경매 물건도 줄줄이 나올 것이다.”(노원구 상계동 J공인중개 대표) 

 

“연초에 조금 오르는 듯하다가 다시 분위기가 가라앉았. GTX 착공 이슈가 있긴 하지만 금리가 너무 높아서 집을 사길 부담스러워한다.”(도봉구 창동 D공인중개 대표)  

 

 2~3개월 뒤 서울 집값이 떨어질 것으로 보는 중개업자가 더 늘어난 것으로 나타났다. 금리 상승과 대출 규제 강화 등으로 매수 심리가 위축되며 주택거래가 줄고 있는 것으로 풀이된다.

 

11월 12일 KB국민은행이 발표한 ‘월간 KB주택시장 동향’에 따르면 10월 서울 주택 매매가격 전망지수는 98.2로 지난달(106.5)보다 8.3포인트 하락했다.

 

매매가격 전망지수가 100 밑으로 떨어진 건 지난 7월 이후 3개월 만이다. 지난 8월(106.4)과 9월(106.5)에는 100을 웃돌며 상승 전망이 더 많았지만 3개월 만에 다시 하락 전망이 늘어난 것이다.

 

이 지수는 KB국민은행이 전국 중개업소 6000여 곳을 대상으로 2~3개월 후 집값 전망을 조사한 것으로 100을 밑돌면 2~3개월 뒤 집값 하락 전망이 우세하다는 의미다.

 

부동산 중개업자들은 금리 상승, 대출 규제 등의 영향으로 하락을 예상한 것으로 풀이된다. 현재 5대 은행의 주담대 변동금리 상단은 7%를 넘어섰고 고정금리 상단도 7%에 육박하고 있다.

 

서울 도봉구 도봉동의 K중개업소 대표는 “부동산 경기가 활성화되려면 금리가 내려가야 하는데 아직은 내려갈 기미는 안 보인다”며 “몇 달 전에는 급매물을 잡으려는 사람들이 있었는데 지금은 그런 문의조차 사라지면서 거래가 뚝 끊겼다”고 말했다.

 

매매가격 상승세도 둔화하는 흐름이다. 한국부동산원의 주간 서울 아파트 매매가격 변동률을 보면 11월 첫째주 0.07%에서 둘째주 0.05%로 상승폭이 줄었다. 특히 노원구(-0.01%)와 강북구(-0.01%)는 하락으로 돌아섰다. 서울에서 가장 늦게 집값 회복세를 보였던 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 외곽지역이 가장 빨리 하락세로 전환하는 양상이 나타나는 것이다. 

 

전문가 “총선 전까지 관망세”

 

올해 2·3분기 회복세를 보이던 주택시장이 추석 즈음을 기점으로 관망세로 돌아서는 모습이다. 서울 외곽지역에서는 아파트값이 하락 전환한 지역이 나오는가 하면, 분양시장에서도 입지와 분양가 측면에서 메리트가 없는 단지는 미분양이 이어지고 있다.

 

총선을 앞두고 여당에서 ‘김포의 서울 편입’이라는 이슈를 들고 나온 상황에서도 부동산 시장은 잠잠하기만 하다. 시중 대출금리 상승, 저가매물 소진 등으로 거래가 뜸해진 이 상황이 내년 초까지 이어지리란 전망이 나온다.

 

한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 11월 첫째 주(6일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과 전국(0.04%→0.03%), 수도권(0.07%→0.04%) 및 서울(0.07%→0.05%)에서 상승폭이 전주 대비 축소됐다.

 

노원구(0.01→-0.01%, 강북구(0.01→-0.01%)는 내림세로 전환됐고, 핵심지역인 서초(0.02→0.01%, 강남(0.03→0.00%)도 상승률이 미미하거나 보합 전환했다. 서울 매매수급지수는 9월11일 89.8까지 올랐다가 그 뒤로 대체로 하락세를 보이더니 6일 87.6까지 내려왔다.

 

전문가들은 이처럼 얼어붙은 매수심리가 연말과 내년까지도 유지될 것으로 전망한다.

 

최신영 리얼투데이 PR본부장은 “거래가 뜸해지면서 관망세를 보이는 상황이 내년 총선 전까지 지속될 것”이라며 “분양시장도 지역별로 양극화가 심해지고, 분양가 민감도가 더 높아질 것”이라고 내다봤다. 최 본부장은 “내년 강남 대단지가 분양 때 청약 경쟁률은 높을 수 있겠지만 자금조달이 어려워 실제 계약률은 낮을 수도 있다”고 했다.

 

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 “정부 정책 방향성과 금리 등의 요소로 부동산 시장이 활기를 띠었다가 9월 들어 방향성이 변하다 보니 ‘김포의 서울 편입’ 같은 호재도 영향을 주지 못하는 시장으로 재편됐다”며 “신축 수요가 꾸준하긴 하지만 수요자들은 분양가나 입지가 확실하지 않으면 움직이지 않고 있다”고 짚었다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재의 상승세도 내년 상반기에는 보합 혹은 하락세로 돌아설 수 있겠다”며 “내년 금리가 내린다고는 하지만 하반기까지 시간이 필요하고, 중동이나 러시아의 지정학적 리스크, 중국 디플레이션 우려 등으로 심리가 얼어붙은 상태”라고 진단했다.

 

수도권광역급행철도(GTX)-A 노선의 동탄~수서 구간이 내년 3월 개통을 앞두고 있다. 통상 철도 노선이 새로 뚫리면 계획 발표, 착공, 개통때 각각 가격이 뛰는 경향이 있지만 내년 추가로 가격을 올릴 여력은 적다는 게 전문가들의 시각이다.

 

이처럼 가라앉은 시장 분위기를 반전시킬 재료로는 시중 금리, 금융정책 등이 꼽힌다.

 

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “은행이 유동성 비율을 맞추기 위한 수신 경쟁을 하고 있는데, 이에 따라 대출금리도 상승하면서 거래량이 떨어지고 가격도 횡보하는 시장이 길어지는 모습”이라며 “연말 기점으로 수신 경쟁이 잦아들고 금리가 떨어지면 실수요자들이 다시 시장으로 돌아올 수 있을 것”이라고 예상했다. 

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